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专访warm公寓刘智一个无房论者的实验

发布时间:2020-02-14 05:30:58 阅读: 来源:冷冻机厂家

在《罗辑思维》开播不久,罗振宇罗胖就传来争议的消息,他把房给卖了,后来滴滴来了,又传出罗胖把车子也卖了,理由是:这不仅在经济上划算,更多的是摆脱了财产的束缚,有时候拥有是另一种束缚。坐在亿欧网记者对面的是一个老万科人,在万科呆了18年,在今年的三月份,拉着两个小伙伴,原腾讯的朱涛和老同学杨亮,一起开始他们无房论的实验。

warm+公寓总部在新安二路2号,这原本是一家旧酒店,不高,6层楼,被整体包装后,变成新安二路的标志。亿欧网记者的到来,刘智并不着急受访,而是带着体验一下warm+公寓。刘智十分在意用户的体验,秉持着原万科造房的工匠精神,对每个公寓都细细打磨,对每个使用细节都好好推敲,不同的是,他把商品房的体验理念搬到长租房领域。对房这个产品,充满热情,用户买房,住进去,一开始单身,后面变成小两口,然后多了一个孩子,再之后把父母接来,刘智觉得看着这一切发生是一件美妙而幸福的事情。

warm+的需求在哪里?

当中高层白领买不起房,通常他们并没太多选择,要么租赁小区,通常小区都是两房一厅或者三房一厅,单身还能接受群居,而夫妻的更愿意找一个较好的城中村单独居住,城中村住房通常有两个问题:一是房子随意涨租金,二是房子随意被收回,基于以上几点,很多住户不愿意对居住环境投入并改造。因此,满足中高收入的白领群体追求品质生活的新居住方式产生了。

为什么选择中高收入群体的长租房领域?

长租房,刘智定位是一年以上称为长租,他表示选择这个领域主要是几个原因:1、未来潜力大,像万科这样的房地产,2014年销售额2151亿人民币,销售额占了全国2.82%,说明这个行业市场广阔,同时有地域壁垒,因此难形成寡头。2、可做的用房阶段很多,例如单身的、小两口的、家庭模式的,都可以做。3、长租市场潜力无限。美国品牌长租市场占有率80%,而中国才1%;;4、消费形态的改变,第一是工资涨幅跑不赢房价,以及通胀带来的购房压力攀升和购房价值递减,另一方面是85后对生活质量的追求,不愿意成为房奴,对房和家对等的概念发生了改变,更愿意把钱花在提升生活品质和个人能力方面;5、政府的支持,目前中低收入群体80%居住在城中村,但是城中村管理混乱以及政府对廉租房有限的投入,政府急需市场的加入,一起解决不同收入群体的住房问题。6、长租房是有门槛的,从拿房源、重新设计、生产、运营、消防安全、物业管理、推广等,新手进入都需承担一定程度的风险,品牌公寓可以形成资本和团队的护城河。8、中高收入群体是比较稳定的群体,通常是工作和收入都比较稳定,且有更多时间去享受生活和分享想法。

刘智的责任感和情怀

warm+公寓总部配给每个有住房需求的员工都是6折,并且解决他们三餐的问题,除此之外,六楼还设有烧烤聚会的天台和员工厨房,令亿欧网记者感到诧异的是居然厨房工都是全职,并且配有住房(一般企业厨房都是外包,厨房工待遇一般都不配备住房)。刘智表示:只有员工住得好才能安心工作。刘智还表示住在北京的蜗居、地下室等过于狭隘的空间,人的尊严无从谈起,年轻人容易产生心理畸形。因此,后面warm+公寓也会开发适合刚毕业到工作稳定下来这一阶段的长租房产品。

刘智的产品观念

以往的群居设计通常是缩少独立房内面积而分摊给公共空间,而刘智认为“床大很重要”、“独立空间大很重要”。刘智认为在城市,租客出了房门之后都是公共空间,但是租客需要一个独立的空间去思考、去睡觉、去玩游戏,或者其他更加私人的事情。所以,更大的独立空间是一个很重要的事情。长租客最在意的三个需求排序:第一是出行,为此,他们在选择房源的地理位置和巴士集团合作方面为租户解决问题;第二是配套,他们会提供水电缴费、维修、家政服务接口,家具配套一应俱全,不需要租户自己掏钱购买。这样降低了租户的租房的购置家具的成本。第三是休息独处空间,每个租户都希望有更大的休息独处空间,阳光和通风。

在谈到今年的经营计划,刘智表示,压力很大,信心满满。1、签约2000间房源,完成交付1000间,目前,已完成计划的80%,明年目标是8000间;2、完成50人专业团队的搭建,跑通业务线,打通各供应链;3、完成三轮融资,试点金融创新。4、研发各产品模型,为明年的规模扩张打下坚实的基础。

warm+公寓的瓶颈是长租模式重

warm+公寓成立于2015年4月,在2015年8月底或者pre-A轮数千万人民币融资,由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投,吴宵光和另外两个自然投资人跟投。刘智表示warm+公寓就像一个哑铃,中间部分是优质的产品体验和产品创新,一头是用户,另一头是金融,刘智表示,长租房很重,warm+是通过签约获取房源,而收租周期长,与此同时,硬装+软装也是一笔不少的一次性投入。但是,刘智表示未来通过杠杆1:9的配权(签约项目投入warm+出资10%、投资机构出资90%)来让自己变得更轻,跑得更快。

目前warm+对于整栋楼的改建周期为60天,百间房出租周期30天,然而刘智表示这种模式还是不够经济,并且投入较大,warm+现在已经开始和房屋业主采取新合作模式:warm+提供专业服务,代建模式,让业主按照warm+的设计方案完成室内硬装部分,而后面的软装则交由warm+完成。

在专访中,刘智认为衣食住行都在被互联网重构,住是最后的一环,之前的受阻有传统观念的原因也有经济发展阶段的原因,相比起早出身的YOU+公寓和小螺趣租,他认为现在才是最好的时候。滴滴在改变出行,3D打印和个性化定制改变穿衣,携程改变出行,美团在改变吃的方式,因此,住的改变的时机恰好。

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