专访warm公寓刘智一个无房论者的实验

发布时间：2020-02-14 05:30:58 阅读：次来源：冷冻机厂家

在《罗辑思维》开播不久，罗振宇罗胖就传来争议的消息，他把房给卖了，后来滴滴来了，又传出罗胖把车子也卖了，理由是：这不仅在经济上划算，更多的是摆脱了财产的束缚，有时候拥有是另一种束缚。坐在亿欧网记者对面的是一个老万科人，在万科呆了18年，在今年的三月份，拉着两个小伙伴，原腾讯的朱涛和老同学杨亮，一起开始他们无房论的实验。

warm+公寓总部在新安二路2号，这原本是一家旧酒店，不高，6层楼，被整体包装后，变成新安二路的标志。亿欧网记者的到来，刘智并不着急受访，而是带着体验一下warm+公寓。刘智十分在意用户的体验，秉持着原万科造房的工匠精神，对每个公寓都细细打磨，对每个使用细节都好好推敲，不同的是，他把商品房的体验理念搬到长租房领域。对房这个产品，充满热情，用户买房，住进去，一开始单身，后面变成小两口，然后多了一个孩子，再之后把父母接来，刘智觉得看着这一切发生是一件美妙而幸福的事情。

warm+的需求在哪里？

当中高层白领买不起房，通常他们并没太多选择，要么租赁小区，通常小区都是两房一厅或者三房一厅，单身还能接受群居，而夫妻的更愿意找一个较好的城中村单独居住，城中村住房通常有两个问题：一是房子随意涨租金，二是房子随意被收回，基于以上几点，很多住户不愿意对居住环境投入并改造。因此，满足中高收入的白领群体追求品质生活的新居住方式产生了。

为什么选择中高收入群体的长租房领域？

长租房，刘智定位是一年以上称为长租，他表示选择这个领域主要是几个原因：1、未来潜力大，像万科这样的房地产，2014年销售额2151亿人民币，销售额占了全国2.82%，说明这个行业市场广阔，同时有地域壁垒，因此难形成寡头。2、可做的用房阶段很多，例如单身的、小两口的、家庭模式的，都可以做。3、长租市场潜力无限。美国品牌长租市场占有率80%，而中国才1%;;4、消费形态的改变，第一是工资涨幅跑不赢房价，以及通胀带来的购房压力攀升和购房价值递减，另一方面是85后对生活质量的追求，不愿意成为房奴，对房和家对等的概念发生了改变，更愿意把钱花在提升生活品质和个人能力方面;5、政府的支持，目前中低收入群体80%居住在城中村，但是城中村管理混乱以及政府对廉租房有限的投入，政府急需市场的加入，一起解决不同收入群体的住房问题。6、长租房是有门槛的，从拿房源、重新设计、生产、运营、消防安全、物业管理、推广等，新手进入都需承担一定程度的风险，品牌公寓可以形成资本和团队的护城河。8、中高收入群体是比较稳定的群体，通常是工作和收入都比较稳定，且有更多时间去享受生活和分享想法。

刘智的责任感和情怀

warm+公寓总部配给每个有住房需求的员工都是6折，并且解决他们三餐的问题，除此之外，六楼还设有烧烤聚会的天台和员工厨房，令亿欧网记者感到诧异的是居然厨房工都是全职，并且配有住房(一般企业厨房都是外包，厨房工待遇一般都不配备住房)。刘智表示：只有员工住得好才能安心工作。刘智还表示住在北京的蜗居、地下室等过于狭隘的空间，人的尊严无从谈起，年轻人容易产生心理畸形。因此，后面warm+公寓也会开发适合刚毕业到工作稳定下来这一阶段的长租房产品。

刘智的产品观念

以往的群居设计通常是缩少独立房内面积而分摊给公共空间，而刘智认为“床大很重要”、“独立空间大很重要”。刘智认为在城市，租客出了房门之后都是公共空间，但是租客需要一个独立的空间去思考、去睡觉、去玩游戏，或者其他更加私人的事情。所以，更大的独立空间是一个很重要的事情。长租客最在意的三个需求排序：第一是出行，为此，他们在选择房源的地理位置和巴士集团合作方面为租户解决问题;第二是配套，他们会提供水电缴费、维修、家政服务接口，家具配套一应俱全，不需要租户自己掏钱购买。这样降低了租户的租房的购置家具的成本。第三是休息独处空间，每个租户都希望有更大的休息独处空间，阳光和通风。

在谈到今年的经营计划，刘智表示，压力很大，信心满满。1、签约2000间房源，完成交付1000间，目前，已完成计划的80%，明年目标是8000间;2、完成50人专业团队的搭建，跑通业务线，打通各供应链;3、完成三轮融资，试点金融创新。4、研发各产品模型，为明年的规模扩张打下坚实的基础。

warm+公寓的瓶颈是长租模式重

warm+公寓成立于2015年4月，在2015年8月底或者pre-A轮数千万人民币融资，由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投，吴宵光和另外两个自然投资人跟投。刘智表示warm+公寓就像一个哑铃，中间部分是优质的产品体验和产品创新，一头是用户，另一头是金融，刘智表示，长租房很重，warm+是通过签约获取房源，而收租周期长，与此同时，硬装+软装也是一笔不少的一次性投入。但是，刘智表示未来通过杠杆1：9的配权(签约项目投入warm+出资10%、投资机构出资90%)来让自己变得更轻，跑得更快。

目前warm+对于整栋楼的改建周期为60天，百间房出租周期30天，然而刘智表示这种模式还是不够经济，并且投入较大，warm+现在已经开始和房屋业主采取新合作模式：warm+提供专业服务，代建模式，让业主按照warm+的设计方案完成室内硬装部分，而后面的软装则交由warm+完成。

在专访中，刘智认为衣食住行都在被互联网重构，住是最后的一环，之前的受阻有传统观念的原因也有经济发展阶段的原因，相比起早出身的YOU+公寓和小螺趣租，他认为现在才是最好的时候。滴滴在改变出行，3D打印和个性化定制改变穿衣，携程改变出行，美团在改变吃的方式，因此，住的改变的时机恰好。