房企融资为何偏爱私募

房企融资为何偏爱私募

虽然规模上还不能和主流的融资渠道相比，但从2010年百亿元规模跃至2012年的2000亿元，私募基金无疑成为了发展最为迅速的房地产融资渠道。　　2011年被认为是房地产私募基金爆发的始点，限购政策的推出堵截了购屋置业的投资性需求，让资本转而通过其他途径进入房地产行业，为房地产私募基金的发展开启了一扇窗。到今年，在整个PE(私募股权投资)行业募资出现困难的情况下，房地产私募基金却成为最活跃的基金种类，受到投资界的认可。　　甚至当前，信托、券商以及银行等不同金融机构都纷纷同基金公司合作，推出房地产私募基金，并且从最初单纯的债权式基金逐渐向债权+股权的模式演进，基金参与到整个项目的开发、建设、管理、退出等各个环节，使得基金的管理运作更加复杂和专业化，管理者不仅需要具备金融操作能力，还需要丰富的房地产开发运营经？验。　　随着房地产私募基金的发展壮大，或许它将不仅仅承担融资功能，还会成为再造房地产行业开发经营模式的一股力量。　　融资性价比　　最近，做红酒生意的李先生参加了一场私募基金的推介会，会上介绍的是一款主打养老、休闲概念的房地产项目募资的债券式基金，预期年化收益12%。参会的基本都是像李先生这样对私募基金不太了解的个人投资者，李先生认为，房地产项目看上去很美，但是否投资还要进一步考虑。　　戴德梁行估价与顾问服务部主管胡峰向本刊记者说：“目前国内房地产私募基金募集主要靠个人投资者，当机构投资者开始进入的时候，才说明其慢慢进入成熟阶？段。”　　在海外，房地产金融产品是房地产融资的主要渠道，能占到募资规模的70%？80%，但我国现在70%以上的房地产融资还是靠银行贷款和预售回款，房地产私募基金的发展只是刚刚开始，还没有起到成为一种主要融资渠道的作用。　　但私募基金的融资成本相当高，一般给到投资者的年化收益都在10%以上，加上基金公司发行的成本费用，对房地产企业来说，发私募比发信托的成本还要高。　　可为什么还有那么多房地产企业热衷于发基金呢？　　一方面，在房地产融资受限的情况下，私募基金融资更加便捷，可以解决急需的现金流问题；另一方面，房地产企业自己设立基金公司，为自己的项目募资也成为当前的潮流，可谓“肥水不流外人田”，基金的钱赚了，地产项目的钱也赚了。　　金地集团董事长凌克曾表示，房地产行业有两个主要发展方向。一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。　　越来越多的地产商已经将产业链往上游延伸。金地、华润、复地、恒大等知名地产商均成立或有意涉足房地产私募基金。　　还有一些私募基金的发起人来自于房地产行业，如原为SOHO中国运营总监的苏鑫创立高和资本，还有原为金地上海公司总经理的赵汉忠等，都成为地产基金的代表。　　事实证明，房地产基金有时比房地产更加赚钱，并且旱涝保收的基金管理费及收益分成，也让基金承担了更小的风险，拥有更稳定的收益。　　如以一家管理规模10亿元左右的基金公司为例，管理公司出资10%作为普通合伙人(GP)，有限合伙人(LP)出资90%，按行业标准每年2%收取管理费，仅这一项就可获得2000万元的净收入。　　一般来说，如果获得更高的年化收益，基金公司还可获得一定比例的绩效费，作为普通合伙人投入的部分也可获得相应的回报，这样全部收益可达30%。而基金公司属于轻资产，最大的成本支出仅是办公室租金和人力成本。　　房地产公司成立基金公司为地产项目进行募资，好处是对行业熟悉，有业内资源，一些小型的房地产企业倾向于向这类房地产基金募资也是看中对方的行业实力，甚至能在项目运作过程中全程参与，帮扶甚至兜底。　　但是，自己成立基金为自家项目进行输血，听起来总不那么地道。基金是否会失去对项目的监管及控制，失去第三方的中性立场不禁令人怀疑。　　对此，胡峰表示：“这种情况会存在关联交易，也可能存在一定的风险，但这也只是发展中一个阶段性的现象，从基金长远发展看还需要客观独立性。”　　“当机构投资者进来的时候，他们会更信任有品牌特别是有成功案例的基金机构。而在募集和投资阶段，海外都有一套完备的投资管理程序，有投委会控制决策，会请律师、审计师、评估师做完善的尽职调查把物业、项目公司，甚至集团公司及领导的情况摸得非常清楚。” 　　债权or股权　　私募房地产基金是私募股权领域专门进行房地产投资的分支。就海外的发展经验来看，到20世纪90年代，房地产私募基金已经延伸到房地产项目的开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等领域。　　所以这类产品在国外具有期限长、现金流稳定、资产增值、资金需求体量大的特点，可以通过基金良好的现金流优化经营财务状况，还可以享受到经济发展所带来的资产增值，成为投资保值的重要工具。　　我国房地产私募基金的崛起始于上一轮房地产调控政策。由于传统的银行信贷、预售等融资回款渠道受到限制，促使房地产企业通过信托及私募基金的方式以解决现金流的困难。不论是信托还是大部分私募基金，目前主要还是以债权的形式操作，有“假股权、真债权的说法”。　　胡峰解释：“做到股权投资一定是发展到比较成熟之后，而且与我国目前房地产行业发展阶段相关。现阶段就全国范围来看，住宅还是主要的开发项目，今后当商业地产做得更成熟的时候，由于商业地产时间周期更长，股权融资的方式会逐渐增多，而且按照国际上的一些做法，不仅仅是投资项目的股权，投资房地产公司的层面也会多一？些。”　　在香港上市的房地产公司大部分会在上市之前做一些私募，这种私募属于Pre-IPO的方式，能帮助公司快速发展取得良好的上市业绩。如摩根、花旗、黑石、弘毅、鼎晖等知名大型基金都在房地产领域有所涉猎，并取得了不错的业绩。　　胡峰认为，目前国内商业地产链条还没有滚动起来，前面有开发、建设、运营，但是后面没有清晰的退出的渠道。“商业地产动辄十几个亿、几十个亿的物业资产，资金趴在那儿，怎么正常收回成本和收益呢？长期持有收租并不是所有开发企业都做得到的，有的散卖一部分，整售的也有，但整售需要的时间较长，正常情况下要9个月以上。因为要考虑是实物交易，还是股权收购，这涉及税费的问题，还要有投资者谈判的过程。”　　“还有一种是上市公司的，装在上市公司的资产包里面，原来用成本计量变成用公允价值计量，能够体现出比较好的每年市场波动的价值。再有一种就是IPO(首次公开募股)。但是现在还是有些欠缺，比如说REITs(房地产信托投资基金)这种退出的渠道。”胡峰说。　　现在，一些房地产基金为了取得更高的收益，开始采取“债权+股权”的融资方式。这也吸引了信托、券商、银行等不同金融机构与基金公司的合作，共同设立房地产私募基金。　　如阳光私募盈峰资本8月份联手开源证券旗下子公司，发起成立旗下首只房地产基金，进军三线城市房地产市场。　　上海信[微博]托、外贸信托、中信信托以及平安信托等多家公司都在房地产基金领域进行尝试。“今后的方向是直接参与开发，采用基金化模式进行股权投资。”有信托业人士说。　　与“假股真债”的方式不同，股权投资可以获得更大的利润空间，同时客户的收益是浮动的，以项目的收益为准，避免了金融机构隐性担保的问题。　　但是从一开始拿地就参与到项目的开发运营中来，也考验着基金行业水准和运营能力，并非人人都能做到。　　“目前来看，未来应该是多渠道融资的发展方向，如果有更多的房地产金融产品推出，也不会有那么多人去购买实物资产了，可以引导投资性需求，起到抑制住宅价格的作用。”胡峰说。

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